U bent hier

Veelgestelde vragen

Mag je voor de toepassing v.d. passendheidsnorm uitgaan van het actuele inkomen, als dat boven de inkomensgrens van de huurtoeslag ligt, terwijl het inkomen van een jaar geleden daar nog onder lag en zo ja, vanaf wanneer mag dit worden toegepast?

Ja, er is een wijziging van het Btiv 2015 in voorbereiding die het mogelijk maakt om voor de passendheidsnorm bij een inkomensstijging op verzoek van de huurder uit te gaan van het actuele inkomen, als dat hoger is dan de huurtoeslaginkomensgrens. Deze wijziging, die bijdraagt aan het tegengaan van goedkoop scheefwonen, zal naar verwachting ingaan per 1 juli 2016 en voor dit onderdeel terugwerken tot 1 januari 2016.

De terugwerkende kracht wordt verleend om deze bepaling ook nu al te kunnen toepassen, vooruitlopend op de formele inwerkingtreding. Woningcorporaties die van de mogelijkheid om vooruit te lopen op deze wijziging van het Btiv gebruik maken en ook nu al op verzoek van de huurder uitgaan van een gestegen actueel inkomen, behoeven niet te vrezen voor sancties als de wijziging onverhoopt geen doorgang zou vinden en specifiek daardoor de passendheidsnorm van 95%  in 2016 niet zou worden gehaald.

Daarbij dienen de voorwaarden voor toepassing van deze maatregel, zoals die zijn vermeld in het ontwerpbesluit tot wijziging van het Btiv 2015, artikelen I. (wijziging artikel 56, 6e lid nieuw, onder b.) en artikel S (herziene bijlage 5) wel te worden nageleefd; voor deze voorwaarden: zie ook hier.

Mag een transactieprijs als marktwaarde worden opgevoerd als in 2016 overeenstemming is bereikt met een derde partij om te verkopen tegen een bepaalde marktprijs met een levering 2017?

Indien de koopovereenkomst voor een complex is gesloten en afdwingbaar is gemaakt (contract getekend, eventueel met boeteclausule), maar de levering nog niet heeft plaatsgevonden op waardepeildatum (31-12-2016), mag de overeengekomen transactieprijs worden opgenomen als marktwaarde.

Dit overigens onder de aanname dat er een gedegen verkoopproces is doorlopen waarbij een marktwaarde tot stand is gekomen, en het vastgoed betreft dat op het moment van verkoop en levering in exploitatie is.

Zie ook de definitie van de marktwaarde: De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Deze waardering op marktwaarde geldt op grond van de Woningwet voor de jaarrekening voor het vastgoed in exploitatie.

Mag een gemeente in prestatieafspraken de 5% (boven op het minimum van 95%) vastleggen als vrije flexibele ruimte voor toewijzing?

De corporatie moet minimaal 95% passend toewijzen. Intentie van de wetgever is dat alle woningen passend toegewezen worden. In de praktijk zal dat niet voor de volle 100% lukken; met het oog daarop is er 5% marge. 

Mag een corporatie WKO-installaties exploiteren?

Dit is toegestaan. Als sprake is van een gemengd complex met zowel DAEB- als niet-DAEB-woningen (koop of huur), mag de corporatie de WKO-installatie zonder markttoets (laten) plaatsen. De kosten worden naar rato omgeslagen over DAEB- en niet-DAEB-woningen.

Mag een corporatie nog woningaanpassingen aanbieden aan bewoners na 1 juli 2015? Is het hierbij relevant of de bewoners al dan niet zelf betalen voor de woningaanpassing?

Woningaanpassingen aanbieden aan bewoners is ook na 1 juli 2015 toegestaan. Dit is een dienst die rechtstreeks verband houdt met de bewoning en valt binnen het werkdomein. Het is niet relevant of de bewoners zelf betalen voor de woningaanpassing.

Kunnen prestatieafspraken ook afspraken bevatten over de achtervangpositie die de gemeente in zal nemen?

Ja, dat kan. Zie voor meer informatie: https://www.wsw.nl/gemeenten/achtervang/

Kunnen prestatieafspraken een voorbehoud voor financiering/borging bevatten?

Ja, prestatieafspraken kunnen een voorbehoud over financiering/borging bevatten.

Kunnen huurtoeslaggerechtigden op termijn nog in nieuwbouwwoningen terecht?

Ja, mits die een huurprijs hebben beneden de (hoogste) aftoppingsgrens. Ook kan de corporatie gebruik maken van de 5% vrije ruimte. Veelal zal deze nieuwbouw een (grotere) onrendabele investering vergen. Die kan van belang zijn om een gedifferentieerde bevolkingsopbouw in nieuwe wijken te realiseren. Door soberder, efficiënter en/of kleiner te bouwen en scherp te zijn op de bedrijfslasten kan het investeringsbedrag gedrukt worden. Ook de gemeente zou een rol kunnen spelen bij de bepaling van de grondprijs, mits de grens van de overcompensatie niet wordt overschreden. 

Kunnen er ook regionale prestatieafspraken gemaakt worden?

Ja, dat is mogelijk. De afspraken worden dan door meerdere gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties ondertekend.

Kunnen corporaties worden verplicht zich op te splitsen of om hun woningen te verkopen?

De Woningwet geeft de minister geen bevoegdheid om in het kader van de vaststelling van de woningmarktregio’s woningcorporaties te verplichten zich op te splitsen of om woningen te verkopen. Het is aan de woningcorporaties zelf om te bepalen of splitsing of verkoop van woningen, bijvoorbeeld aan een andere corporatie, in de rede ligt. In ieder geval kunnen woningcorporaties hun woningen buiten hun primaire werkgebied blijven exploiteren en ook prestatieafspraken blijven maken met de betreffende gemeenten buiten hun woningmarktregio. Uitbreiding van hun bezit daar is evenwel niet meer mogelijk. 

Pagina's