U bent hier

Veelgestelde vragen

Waarom hebben huurdersorganisaties geen instemmingsrecht bij een saneringsplan?

Het besluit tot sanering is de verantwoordelijkheid van de saneerder. Het dominante belang is immers de continuïteit van de kerntaak: de verhuur van het DAEB-vastgoed. Een instemmingsrecht van een andere partij staat daarmee op gespannen voet. 

Waarom hebben huurdersorganisaties alleen aan het begin van het traject van een fusie instemmingsrecht en niet (ook) aan het einde, zoals de beoordeling van de toezichthouder ook aan het einde plaatsvindt?

In artikel 53 van de wet is het proces vastgelegd om tot een goedkeuring voor een fusie te komen. Het moment waarop de huurdersorganisatie haar instemming verleent aan het fusievoorstel is onderdeel van het proces van de aanvraag bij de minister: een corporatie kan een verzoek tot vrijwillige fusie alleen indienen indien de huurdersorganisatie heeft ingestemd. Het is niet mogelijk (in het besluit) van deze wettelijke procedure af te wijken en de huurders pas aan het eind te laten beslissen. De wetgever acht het van belang dat huurdersorganisaties in een vroegtijdig stadium betrokken worden bij fusievoorstellen. De enige mogelijkheid om af te wijken van een zienswijze van de huurdersorganisatie is benoemd in artikel 53 lid 2. Dan moet een besluit tot fusie het gevolg zijn van financiële noodzaak in plaats van vrijwillige keuze of moet er sprake van zijn dat de corporatie niet langer invulling kan geven aan de volkshuisvestelijke opgave.

Waar zijn de informatiebevoegdheid en meldingsmogelijkheid bij de toezichthouder(s) voor huurdersorganisaties geregeld in de wet en het besluit?

De informatiepositie van de huurdersorganisaties en de meldingsmogelijkheid – evenals die van de gemeente – is geregeld in artikel 44b, eerste en tweede lid, van de wet. Voor de toepassing hiervan is noch voor huurdersorganisaties noch voor gemeente een in het besluit uitgewerkt voorschrift noodzakelijk.

 

Een huurdersorganisatie kan op grond van artikel 44 van de Woningwet en artikel 40 BTIV een geschil bij de totstandkoming van prestatieafspraken aanhangig maken bij de minister. 

Waar liggen exact de grenzen wat wel of niet onder ‘leefomgeving’ of ‘woongenot’ gerekend mag worden als het gaat om veiligheid, welzijn, gezondheid en hygiëne?

Corporaties mogen investeren in leefbaarheid. Woonmaatschappelijk werk (met inbegrip van het leveren van een bijdrage aan uitvoering van achter-de-voordeur-programma’s onder verantwoordelijkheid van andere maatschappelijke organisaties) is uitsluitend toegestaan als het de huurders van de woongelegenheden van de corporatie betreft. De achter-de-voordeur-problematiek kan samenhangen met welzijn, gezondheid of hygiëne van de huurders. De aanleg en onderhoud van kleinschalige infrastructuur in de directe nabijheid van woongelegenheden of andere onroerende zaken van de corporatie en bijdragen aan de uitvoering van plannen ter bevordering van een schone woonomgeving, ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de veiligheid, is toegestaan als dit ten goede komt aan eigen huurders én bewoners van verkochte voormalige corporatiewoningen. De woonomgeving betreft dus de ruimte die direct grenst aan de eigen woningen en gebouwen dan wel de verkochte woningen. ‘Woongenot’ is subjectief. De corporatie kan optreden na klachten over de verstoring van het woongenot van haar huurders én in geval het verkochte woningen betreft. De openbare ruimte is nadrukkelijk het terrein van de gemeente, de algemene veiligheid is het terrein van de politie.

Waar kunnen bewoners heen voor hulp als een corporatie niet wil meewerken aan de totstandkoming van een wooncoöperatie, in welke vorm dan ook?

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) zal toezicht houden op de activiteiten van de corporatie. Waar die activiteiten de wooncoöperatie raken, kan de Aw dan ook de betreffende regelgeving handhaven voor zover de corporatie regels overtreedt. De Aw is echter geen arbitrage-instituut dat geschillen beslecht tussen bewoners en corporaties. Indien het verkoopverbod wordt genegeerd, ligt het voor hand dat de initiatiefnemers dit melden bij de Aw, zodat deze hiervan op de hoogte is voordat toestemming wordt gegeven voor de verkoop. Weigert de corporatie 5.000 euro ter beschikking te stellen voor het opstellen van het coöperatieplan, dan kunnen initiatiefnemers dit eveneens melden bij de Aw. Dit zou uiteindelijk kunnen leiden tot een aanwijzing.

Waar kan ik terecht met vragen over de dPi of dVi?

U kunt met vragen over de dPi en dVi terecht op de website www.corpodata.nl. Op deze site staan de gegevensmodellen, uitgebreide toelichtingen daarbij en contactgegevens van de CorpoData helpdesk opgenomen.  

Waar is het maximum van 125 euro leefbaarheidsuitgaven per DAEB-woongelegenheid op gebaseerd?

Het bedrag van maximaal 125 euro per woongelegenheid ligt iets boven  de gemiddelde leefbaarheidsuitgaven in 2012 en 2013 volgens de cijfers uit de Verantwoordingsinformatie (dVi) en op basis van de daar gehanteerde definitie. Die definitie geldt voor alle corporaties. Bij de aanpassing van de dVi zullen ook de definities voor investeren in leefbaarheid worden aangepast op het besluit.

Op basis van de dVi is in 2013 het rapport opgesteld ‘Presteren Woningcorporaties. Volkshuisvestelijke prestaties verslagjaar 2012’, (Companen, Advies voor Woningmarkt en Leefomgeving, november 2013) en in 2014 het rapport ‘Volkshuisvestelijk Presteren van Woningcorporaties in 2013’, (ABF Research, december 2014). In deze rapporten komen respectievelijk de volgende gemiddelde bedragen per verhuureenheid naar voren: 2012 105 euro, 2013 112 euro. Companen heeft over 2012 aangegeven dat in de G4 en in de G27 hogere gemiddelde bedragen werden besteed (respectievelijk 146 en 136 euro). Gezien het uitgangspunt dat de toegestane leefbaarheidsactiviteiten zullen worden beperkt, volstaat het gemaximeerde bedrag van 125 euro per woongelegenheid. Onder dit plafond kunnen corporaties al naar gelang de lokale omstandigheden inspelen op de gevraagde diversiteit. In de wet is niet voorzien dat corporaties een hoger gemiddeld bedrag mogen besteden, ook niet in gemeenten met veel achterstandswijken. Corporaties kunnen in overleg met gemeenten prioriteiten stellen binnen een tijdsperiode of naar wijken. Het is de bedoeling dat onder andere gemeente, politie en andere maatschappelijke organisaties taken oppakken die primair bij hun competentie horen, maar die in het verleden geheel of gedeeltelijk door corporaties zijn opgepakt. 

Voor welke onderdelen van een gebouw dient de gebruiksvloeroppervlakte (GBO) te worden bepaald?

De NEN 2580 maakt voor de gebruiksoppervlakte van de woning onderscheid tussen:

‐ gebruiksoppervlakte wonen

‐ gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte

‐ gebruiksoppervlakte externe bergruimte

‐ gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte

De gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in het waarderingshandboek betreft uitsluitend de gebruiksvloeroppervlakte van het gebouw. Dit betekent een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte.

Verplicht de woningmarktregio tot bestuurlijke samenwerking?

De bepaling van de woningmarktregio’s heeft uitsluitend betrekking op de afbakening van het werkgebied van woningcorporaties. De totstandkoming van een woningmarktregio is een verantwoordelijkheid vanuit de samenwerkende gemeenten gezamenlijk, zij bepalen dus de omvang en samenstelling van de woningmarktregio. Een woningmarktregio hoeft niet samen te vallen met andere samenwerkingsverbanden van gemeenten en er is evenmin een verplichting om andere samenwerkingsverbanden aan te gaan.

Tot welke instantie kan de huurdersorganisatie zich wenden als zij niet wordt betrokken in het overleg over prestatieafspraken?

Wanneer het voorgenomen werkzaamheden betreft, is de Overlegwet van toepassing en kan de huurdersorganisatie zich wenden tot de Huurcommissie. Het recht om aan tafel te zitten bij prestatieafspraken is geregeld in de Woningwet. De corporatie moet - indien de gemeente een woonvisie heeft - de huurdersorganisatie uitnodigen voor een overleg over prestatieafspraken. Indien dit niet gebeurt, kunnen er geen prestatieafspraken tot stand komen en kan de huurdersorganisatie zich wenden tot de minister voor geschilbeslechting. 

Pagina's