U bent hier

Veelgestelde vragen

Wat zijn de regels voor dienstverlening binnen de corporatie (tussen DAEB-tak en niet-DAEB-tak) en tussen de corporatie en dochters?

De DAEB-tak mag diensten verlenen aan de niet-DAEB-tak, en vice versa. Kosten en opbrengsten die direct samenhangen met DAEB-activiteiten dan wel niet-DAEB-activiteiten moeten volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak worden toegerekend. Voor indirecte kosten en opbrengsten dienen verdeelsleutels te worden gebruikt. Uitgangspunt daarbij moet zijn dat de kosten en opbrengsten worden toegedeeld aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak naar de mate waarin zij op DAEB-activiteiten respectievelijk niet-DAEB-activiteiten betrekking hebben. Indien een dergelijke koppeling niet kan worden gemaakt, kan de toedeling plaatsvinden op basis van een naar rato-benadering, bijvoorbeeld in de verhouding tussen DAEB- en niet-DAEB-vastgoed. De uitgangspunten en verdeelsleutels op basis waarvan de toedeling plaatsvindt, moeten duidelijk zijn vastgelegd. Corporaties mogen na een markttoets in de niet-DAEB-tak woongerelateerde diensten verlenen aan huurders van derden, zijnde niet-toegelaten instellingen, dus ook aan huurders van een (juridisch gesplitste) dochter. De dochter mag wel diensten verlenen aan huurders van de corporatie.

Beoogd is om bij eerste wijziging van de Woningwet toe te staan dat corporaties elkaar diensten in het kader van de bedrijfsvoering mogen leveren.

Wat zijn de criteria op grond waarvan een parkeerplaats/garagebox/berging als DAEB of niet-DAEB geldt? In hoeverre zijn dit dezelfde criteria die bepalen of sprake is van een BTW-plichtige verhuring of niet?

Gekoppeld aan een DAEB-huurcontract is het DAEB, aan een niet-DAEB-huurcontract niet-DAEB. Bij een los contract (zonder dat een woning gehuurd wordt) is een parkeerplaats/garagebox/berging altijd niet-DAEB. De verhuur kan buiten de btw-heffing blijven als deze nauw samenhangt met de verhuur van een woning:

  • de parkeerplaats/garagebox/berging en de woning of het vrijgestelde verhuurde pand deel uitmaken van één gebouwencomplex, en
  • beide zaken door dezelfde eigenaar aan dezelfde huurder worden verhuurd.

In alle andere gevallen is btw-plicht van toepassing (21%), maar ook vooraftrek. Bergingen zijn vrijgesteld van btw indien de berging niet kan worden gebruikt als parkeerruimten voor voertuigen en luchtvaartuigen, of als lig- en bergplaatsen voor boten, met uitzondering van de verhuur van ligplaatsen voor woonboten.

Ons advies is een parkeerplaats, garagebox of berging altijd als niet-DAEB te classificeren. De ene keer zal hij aan een huurcontract gekoppeld zijn, daarna weer niet en los verhuurd worden. Na scheiding zal elke overdracht tussen de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak een transactie tegen marktwaarde moeten zijn. Dat wordt op deze manier voorkomen.

Wat moet een gemeente doen als alle in de gemeente werkzame corporaties hun kernregio in een andere woningmarktregio hebben?

Gemeenten zijn aan zet bij de vorming van woningmarktregio’s. Zij kunnen dus ook zelf voorkomen dat zij een regio vormen waar geen enkele corporatie actief mag zijn.  Mocht zich onverhoopt toch een dergelijke situatie voordoen, dan kan een in dat gebied werkzame corporatie die de kernregio elders heeft om een ontheffing op het uitbreidingsverbod verzoeken. In de beoordeling van dat verzoek worden ook de zienswijzen van de betreffende gemeente en de kernregio. 

Wat mag je nog met je bezit buiten de kernregio?

Woningcorporaties mogen woningen buiten de kernregio gewoon blijven exploiteren, dus ook verhuren en onderhouden. Ook mogen woningcorporaties geld blijven besteden aan de leefbaarheid van de buurten waar die woningen staan. Verder blijven de corporaties verplicht om met de gemeente het proces in te gaan om to prestatieafspraken te komen, als er een woonvisie is. Alleen uitbreiding (door nieuwbouw of aankoop) van hun woningvoorraad is buiten de kernregio niet toegestaan. Hoogniveaurenovatie en sloop/nieuwbouw op hetzelfde perceel is wel nog mogelijk.

Wat is het verschil tussen de bewonersorganisatie, huurdersorganisatie en bewonerscommissie?

In de relevante wetten worden verschillende termen gebruikt.

Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet):

  1. De huurdersorganisatie is een vereniging of stichting, met als doel de belangenbehartiging van een groep huurders. Dit kan op allerlei niveaus zijn: complex, wijk, gemeente
  2. Bewonerscommissies zijn informele commissies op wooncomplexniveau; bewonerscommissies zijn geen officiële rechtspersoon, zij behartigen de belangen van de bewoners in het complex
  3. Huurdersorganisaties hebben meer rechten op overleg en informatie (algemeen beleid van verhuurder/gemeente) dan bewonerscommissies (alleen als het het complex betreft).

De Woningwet spreekt van bewonersorganisaties. Dit is een overkoepelende term voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies. 

Wat is het minimale Bruto Aanvangsrendement (BAR) voor nieuwe niet-DAEB-investeringen, en waarom is voor deze rendementsmaat gekozen?

Het Bruto Aanvangsrendement (BAR) geeft bij een voor verhuur bestemd nieuw gebouwd of aangekocht gebouw de verhouding weer tussen de huuropbrengst in de eerste twaalf maanden en de stichtingskosten. Bij een dergelijke investering in de niet-DAEB tak geldt op basis van  de Ministeriële Regeling (RTIV 2015), die tegelijk met de wet en het BTIV in werking is getreden op 1 juli 2015, een minimum-BAR van 5,5%. Hierbij is aangesloten bij wat in de vastgoedsector bij de nieuwbouw van huurwoningen in de afgelopen jaren gemiddeld ongeveer gebruikelijk was, omdat de rendementsnorm primair gericht is op het voorkomen van marktverstoring door prijsdumping en secundair op een redelijke risico-rendementsverhouding bij niet-DAEB investeringen ter bescherming van het maatschappelijk vermogen.

Wat is een reguliere opzegging; vallen sloop, verkoop en samenvoeging ook daaronder?

Onder reguliere opzeggingen vallen alleen huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden ontstaan.

Bij sloop, verkoop of samenvoeging is er dus geen sprake van reguliere omstandigheden.

Wat is de exacte inhoud van de markttoets? Kunnen marktpartijen voldoende bezwaar maken als de markttoets niet goed is uitgevoerd volgens hen?

Bij de markttoets wordt beoordeeld of er marktpartijen zijn die de betreffende niet-DAEB-investeringen willen verrichten. Hierover is meer te lezen in de factsheet markttoets.  Nadat in eerste instantie geïnteresseerde marktpartijen op de hoogte zijn gebracht van het feit dat de gemeente de corporatie het niet-DAEB voornemen wil laten uitvoeren, kunnen zij binnen vier weken bezwaar maken bij de Aw. 

Wat is de definitie van gebied (waar de corporatie bezit heeft)? Is dat het (woningmarkt)gebied waar de corporatie werkzaam mag zijn?

Met gebied, zoals genoemd in artikel 41b van de Woningwet, wordt bedoeld de woningmarktregio die door gemeenten wordt gevormd. 

Wat gebeurt er als verschillende huurdersorganisaties het niet eens zijn bij het maken van de prestatieafspraken?

In de Overlegwet is daarvoor geen voorziening getroffen. Er wordt van uitgegaan dat alle huurders dezelfde belangen hebben. Als het geschil gaat om de vraag wie de huurders vertegenwoordigt, moet dit aan de rechter worden voorgelegd.

Pagina's