Veelgestelde vragen - Marktwaardering

Wanneer moet een complex waarin meerdere eenheden (vb student of zorg) in één contract zijn verhuurd aan een derde partij worden gewaardeerd conform de uitgangspunten van BOG/MOG/ZOG?

Of een complex waarin meerdere eenheden in één contract zijn verhuurd aan een derde partij moet worden gewaardeerd als BOG/MOG/ZOG-complex is afhankelijk van de voorwaarden genoemd in het contract. Sluit het contract aan bij de contracten van de andere woningen in de studentenflat of zorgcomplex, dan kunnen de woningen als reguliere studenteneenheden danwel zorgeenheden worden gewaardeerd. Gedraagt het contract zich meer op basis van een BOG/MOG/ZOG-contract, omdat er afwijkende afspraken in de contracten zitten, dan dienen ze gewaardeerd te worden conform de uitgangspunten BOG/MOG/ZOG.

Wanneer is een VHE onderdeel van een sloop of nieuwbouwcomplex?

Nieuwbouwcomplex = een in verslagjaar opgeleverd nieuwbouwcomplex (waarbij de initiële verhuurperiodes nog moeten ingaan) 
Sloopcomplex = Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op waardepeildatum 31 december 2017 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden.

Zie voor de beschrijving hiervan “Bijlage 1. Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop”. 

Voor welke woningen geldt de 7-jaars exploitatieverplichting?

De exploitatieverplichting van 7 jaar is het gevolg van de gewijzigde verkoopregels per 1-4-2017 (BTIV artikelen 22 t/m 27). De exploitatieverplichting is van toepassing op (en moet dus ingerekend worden voor) alle genoemde woningen in artikel 26, lid 1 sub a van het BTIV (http://wetten.overheid.nl/BWBR0036702/2017-07-12#HoofdstukIV_Paragraaf3_Artikel260 ). Met andere woorden: alle vhe met maximaal 144 WWS-punten en alle gemengd gereguleerde complexen (complexen waarbij meer dan 10% van de woningen maximaal 144 WWS-punten hebben). Voor gemengd geliberaliseerde complexen (complexen waarbij minder dan 10% van de woningen maximaal 144 WWS-punten hebben) geldt de exploitatieverplichting niet (dus ook niet voor de enkele woningen in het complex met minder dan 144 WWS-punten).

Vanaf welk moment dient een corporatie over eigen ingemeten m2 GBO conform de NEN 2580 te beschikken?

Voor het op orde krijgen van de basisgegevens voor de marktwaardering is een ingroeipad beoogd van 3 jaar, ingaande per waarderingshandboek 2016. De verplichting om over eigen ingemeten m2 GBO te beschikken, geldt aldus per waarderingshandboek 2019, hetgeen jaarrekening 2019 betekent.

Met welke index moeten de splitsingskosten worden geïndexeerd naar jaar 8 bij toepassing van de 7-jaars exploitatieverplichting?

De splitsingskosten moeten worden geïndexeerd met de bouwkostenindex.

Hoe moet met een gesplitst complex worden omgegaan als een deel van het complex al wel gesplitst is en het andere deel nog niet?

Indien het waarderingscomplex nog niet geheel is gesplitst, moet bij het objectgegeven worden aangegeven dat het gehele complex nog niet gesplitst is. De splitsingskosten moeten vervolgens alleen over het aantal nog te splitsen vhe worden berekend

Hoe dient het objectgegeven “mogelijkheid van verkoop” te worden geïnterpreteerd?

Dit moet zo worden geïnterpreteerd dat de mogelijkheid van verkoop beperkt is als hier een juridische grondslag voor is. Dit is bijvoorbeeld het geval als de gemeente een verkoopbeklemming heeft opgelegd of indien dit in een koopovereenkomst is vastgelegd.