Veelgestelde vragen - Marktwaardering

Welke parameters moeten gebruikt worden voor het waarderen van woonwagenstandplaatsen? Zijn dit de parameters van reguliere woningen of van studentenhuisvesting?

Woonwagens en woonwagenstandplaatsen worden volgens de parameters van reguliere woningen gewaardeerd.

Met de actualisatie van het handboek 2016 worden alleen de kamergewijze verhuur (onzelfstandige eenheden), HAT-eenheden, containerwoningen en gebouwde studio’s via de parameters van studentenwoningen gewaardeerd.

Woonwagens en woonwagenstandplaatsen, woonschepen met ligplaatsen, en standplaatsen worden via de parameters van reguliere woningen gewaardeerd.

Wat is een reguliere opzegging; vallen sloop, verkoop en samenvoeging ook daaronder?

Onder reguliere opzeggingen vallen alleen huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden ontstaan.

Bij sloop, verkoop of samenvoeging is er dus geen sprake van reguliere omstandigheden.

Wanneer moet bij een complex rekening worden gehouden met sloop?

Met sloop moet rekening worden gehouden als op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2016 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is.

Publiekrechtelijk kan men denken een door bouw- en woningtoezicht onbewoonbaar verklaard complex waarvoor een sloopscenario door bestuursdwang / last onder dwangsom wordt gehandhaafd.

Privaatrechtelijk betekent een sloopplicht een kwalitatieve verplichting tot sloop die in de koopovereenkomst is vastgelegd en wordt bekrachtigd met een kettingbeding voor eventuele navolgende eigenaren.

Een bekendmaking (al dan niet aan huurders of gemeente) of een verleende sloopvergunning gelden op zichzelf nog niet als verplichting. Een nieuwe eigenaar kan immers afzien van de sloopplannen en overgaan tot renovatie, wederverhuur of anderszins.

Moeten voor studentencomplexen met daarin onzelfstandige kamers, één-kamer appartementen en meerkamerwoningen drie aparte rekenmodellen opgesteld worden?

Bij de waardering moet rekening worden gehouden met de volgende aspecten (zie het schema hierna):

  • Voor zowel onzelfstandige als zelfstandige studenteneenheden wordt in de basisversie verondersteld dat deze niet uitgepond worden en dat alleen het doorexploiteerscenario van toepassing is (zie paragraaf 5.2.18). De parameters voor studenteenheden gelden daarbij voor beide typen.
  • In de full-versie kan alleen voor de zelfstandige studenteneenheden worden afgeweken van de verplichte doorexploitatie, dan mag op aangeven van de externe taxateur ook een uitpondscenario worden gekozen. Dit geldt natuurlijkerwijs niet voor de onzelfstandige studenteenheden, deze kunnen immers niet uitgepond worden.
  • Meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd aan een student, dienen via het waarderingsmodel van MGW danwel EGW te worden gewaardeerd. Deze gedragen zich immers op basis van het huurcontract als MGW of EGW (zie Bijlage 10 bij definities studenteenheden).

Het waarderingshandboek heeft geen eis hoe met deze aspecten rekening moet worden gehouden. Een mogelijkheid is het gebruik van aparte rekenmodellen. Een andere mogelijkheid is het gebruik van één rekenmodel waarin deze aspecten leiden tot een andere berekeningsmethodiek.

Moet een corporatie zijn hele woningportefeuille met de full-versie waarderen als de huursom van de studentenwoningen en extramurale zorgwoningen gecombineerd met woningvastgoed gelegen in aardbevings- of krimpgebieden meer dan 5% van het totaal bedraagt?

Nee, de taxatieverplichting geldt dan alleen voor het deel ‘atypische woningvastgoed’ (studentenwoningen, extramurale zorgwoningen woningen gelegen in aardbevings- of krimpgebieden).

Voor het overige deel van de woningportefeuille heeft de corporatie de keuze tussen basis of full.

Mag een transactieprijs als marktwaarde worden opgevoerd als in 2016 overeenstemming is bereikt met een derde partij om te verkopen tegen een bepaalde marktprijs met een levering 2017?

Indien de koopovereenkomst voor een complex is gesloten en afdwingbaar is gemaakt (contract getekend, eventueel met boeteclausule), maar de levering nog niet heeft plaatsgevonden op waardepeildatum (31-12-2016), mag de overeengekomen transactieprijs worden opgenomen als marktwaarde.

Dit overigens onder de aanname dat er een gedegen verkoopproces is doorlopen waarbij een marktwaarde tot stand is gekomen, en het vastgoed betreft dat op het moment van verkoop en levering in exploitatie is.

Zie ook de definitie van de marktwaarde: De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Deze waardering op marktwaarde geldt op grond van de Woningwet voor de jaarrekening voor het vastgoed in exploitatie.

Hoe worden de vergelijkende cijfers voor 1-1-2015 en 31-12-2015 voor reguliere woningen in krimp- en aardbevingsgebied, studentenwoningen en extramurale zorgwoningen bepaald (‘a-typisch vastgoed’)?

Hieronder wordt aangegeven hoe de vergelijkende waarden voor atypisch vastgoed kunnen worden bepaald. Een corporatie kan er in overleg met taxateur en/of accountant voor kiezen om een afwijkende methodiek te hanteren. Sommige corporaties hebben op die manier al een afwijkende methodiek bepaald.

Indien de huursom van het atypische vastgoed meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt moet de full versie van het Handboek 2016 worden gebruikt, waarbij de corporatie kan kiezen om 1/3 deel van dit a-typische vastgoed extern te laten taxeren en voor het overige 2/3 deel zelf te taxeren, waarbij de taxateur een aannemelijkheidsverklaring moet afgeven. Een andere optie is om de gehele portefeuille a-typisch vastgoed extern te laten taxeren.

Vanwege de eisen die gesteld worden aan het getrouwe beeld (o.b.v. de wet) en de accountantsregelgeving in dit kader aan de jaarrekening, is het noodzakelijk dat de waarderingsmethode van deze woningen op 31-12-2016 consistent is met de waarderingsmethode per 31-12-2015 en 1-1-2015.  

Geen wijziging van de waarderingsmethode tussen 2015 en 2016: full-versie bleef full-versie

Als het atypische vastgoed voor de dVI 2015 (waardepeildatum 31-12 2015) op basis van de full versie was gewaardeerd, dan kan de corporatie de waarde per 1-1-2015 bepalen met het waarderingsmodel op basis van de vastgoeddata (`Q-component’) per 01-01-2015.  De gehanteerde parameters (‘P-component’) dienen ten opzichte van 31-12-2015 voor de waardebepaling per 1-1-2015 alleen te worden aangepast voor de feitelijke contracthuur en WOZ-waarde.

In overleg met de accountant kan ook een eenvoudigere benadering van de marktwaarde op 1-1-2015 worden gekozen, bijvoorbeeld door de waarde te bepalen met behulp van een indexering van de waarde op 31-12-2015 met de WOZ waardeontwikkeling.

Wel wijziging van de waarderingsmethode tussen 2015 en 2016: van basis naar full-versie

Als het atypische vastgoed op 31-12-2015 voor de DVI opgave gewaardeerd was met de basisversie en meer dan 5% van de huursom uitmaakt dan bepaalt de corporatie de vergelijkende waarde per 31-12-2015 respectievelijk per 01-01-2015 met het waarderingsmodel van 31-12-2016 op basis van de vastgoeddata (`Q-component’) per 31-12-2015, respectievelijk per 01-01-2015. De gehanteerde parameters (‘P-component’) dienen ten opzichte van 31-12-2016 voor de waardebepaling per 31-12-2015 en 1-1-2015 alleen te worden aangepast voor de feitelijke contracthuur en WOZ-waarde.

De taxateur geeft een verklaring af met de strekking dat de aldus berekende waardeontwikkeling van het a-typische vastgoed al dan niet aannemelijk lijkt, gegeven de ontwikkeling van de markt. Deze verklaring kan overigens nadrukkelijk niet worden beschouwd als een professionele taxatiedienst in de zin van de reglementen van het NRVT zoals dat bij de aannemelijkheidsverklaring ook niet het geval is. De taxateur doet geen uitspraak over de complexkenmerken en of de portefeuille een gelijke samenstelling kent. De verklaring is niet meer dan een indicatieve uitspraak dat de berekende waardeontwikkeling in lijn lijkt te zijn met de algemene markttendens.

De hierboven beschreven aanpak leidt in bijna alle gevallen tot een goede waardering op portefeuille niveau. Alleen in uitzonderlijke situaties zal hiervan geen sprake zijn en kan de taxateur een dergelijke verklaring niet afgeven. In die gevallen zal de corporatie in overleg met  taxateur en accountant een afwijkende methodiek moeten hanteren.

 

Geen wijziging van de waarderingsmethode tussen 2015 en 2016: basis-versie bleef basis-versie

Marktwaarde 1-1-2015 1-1-2016 31-12-2016
Waarderingsmethode   Basisversie toegepast t.b.v. dVI Basis-versie toegepast
Corporatie Waardeert met P*Q door de op 1-1-2015 geldende WOZ-waarde en contracthuur in te voeren in het waarderingsmodel. Waardering overnemen t.b.v. beginbalans 2016  
Taxateur n.v.t. n.v.t.  

 

Geen wijzigingen van de waarderingsmethode tussen 2015 en 2016: full-versie bleef full-versie

Marktwaarde 1-1-2015 1-1-2016 31-12-2016
Waarderingsmethode   Fullversie toegepast t.b.v. dVI Full-versie toegepast
Corporatie Waardeert met P*Q door de op 1-1-2015 geldende WOZ-waarde en contracthuur in te voeren in het waarderingsmodel. Waardering overnemen t.b.v. beginbalans 2016  
Taxateur n.v.t. n.v.t.  

 

Wel wijziging van de waarderingsmethode tussen 2015 en 2016: van basis naar full-versie

Marktwaarde 1-1-2015 1-1-2016 31-12-2016
Waarderingsmethode   Basisversie  Full-versie toegepast
Corporatie Waardeert met P*Q door de op 1-1-2015 geldende WOZ-waarde en contracthuur in te voeren in het waarderingsmodel 2016 met de door de taxateur toegepaste overige parameters Waardeert met P*Q door de op 1-1-2016 geldende WOZ-waarde en contracthuur in te voeren in het waarderingsmodel van 31-12-2016 met de overige parameters in de full-versie zoals toegepast door de taxateur  Waardering 2/3 o.b.v. parameters van taxateur voor invulling van de vrijheidsgraden in het waarderingsmodel 2016.
Taxateur   Verklaart dat de aldus berekende waardeontwikkeling van het a-typische vastgoed aannemelijk lijkt, gegeven de ontwikkeling van de markt.  

Waardering 1/3 full-versie + 2/3 aannemelijkheids-verklaring, of waardering van de gehele portefeuille

Hoe moet huurderving worden meegenomen die het gevolg is van aanvangsleegstand?

Onder huurderving oninbaar vallen alleen de huur en andere kosten die door wanbetaling, tijdelijke leegstand, oninbare servicekosten, doorlopende servicekosten tijdens leegstand ten laste van eigenaar of anderszins niet zijn te incasseren. Deze huurderving wordt opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor de gehele DCFperiode.

Bij aanvangsleegstand moet 1% van de markthuur als “negatieve” huurinkomsten worden meegenomen.

Hoe dient de vergelijkende waarde voor de jaarrekening in voorgaande jaren te worden bepaald?

De vergelijkende waarde op 31-12-2015 kan worden overgenomen van de opgaven voor de DVI, mits de waardering conform de dVi op een juiste datakwaliteit is gebaseerd.  (Voor het zgn. atypische vastgoed: reguliere woningen in krimp- en aardbevingsgebied, studentenwoningen en intramurale zorgwoningen geldt een andere regel, zie de betreffende Q&A).

Indien de corporatie de waarde voor 1-1-2015 nog niet bepaalde door middel van taxatie, dan kan  de corporatie de vergelijkende waarde per 1-1-2015 bepalen met het waarderingsmodel  op basis van de vastgoeddata (`Q-component’) per 01-01-2015.  De gehanteerde parameters (‘P-component’) dienen ten opzichte van 31-12-2015 voor de waardebepaling per 1-1-2015 alleen te worden aangepast voor de feitelijke contracthuur en WOZ-waarde.

In overleg met de accountant kan ook voor een eenvoudiger benadering van de marktwaarde op 1-1-2015  worden gekozen, bijvoorbeeld door indexering van de waarde op 31-12-2015 met de WOZ waardeontwikkeling.

Hiermee wordt invulling gegeven aan de in paragraaf 2.2 van het Handboek genoemde bepaling van de waarde per 31-12-2014. Omdat met deze eenvoudige en nauwkeurige methoden de waardeontwikkeling 2015 goed wordt benaderd, is ervoor gekozen om geen gebruik te maken van de in die paragraaf van het Handboek aangekondigde indexatie.  Er zal dan ook geen indexatiepercentage worden gepubliceerd.

De wet verhuurderheffing is aangepast. Dit leidt tot andere percentages. Gelden voor de marktwaardeberekening ultimo 2016 nog steeds de percentages genoemd in 5.2.4.6 van het Handboek 2016 of gelden de percentage van de inmiddels aangenomen wet?

Bepalend voor de marktwaarde ultimo 2016 is de op dat moment geldende marktsituatie.

De Eerste Kamer heeft het wetsvoorstel voor aanpassing van de Wet verhuurderheffing aanvaard ná 31 december 2016, en wel op 31 januari 2017. De aanpassing van de Wet verhuurderheffing kan daardoor pas meegenomen worden bij het volgende handboek.