Veelgestelde vragen - Indexeren harmoniseren en discontering

Moet de huur voor parkeren, BOGMOG en Intramurale Zorg anders worden geïndexeerd dan die voor wooneenheden?

Huurstijging moet zowel bij contract- als markthuur bij het model parkeren op dezelfde manier behandeld worden als bij het model woningen, met uitzondering van de boveninflatoire opslag die alleen voor woningen geldt.

Onbedoeld is bij woningen verdwenen, dat de huurstijging gelijk is aan de prijsinflatie van het voorafgaand jaar. Voorbeeld: De huurstijging 2018 voor zelfstandige woningen is 1,4%. Deze bestaat uit de prijsinflatie 2017 genoemd in tabel 1 (0,6%) en de opslag jaarlijkse huurstijging 2018 van tabel 17 (0,8%).

 

In welke situatie moet welke kapitalisatiefactor worden gebruikt bij het exploiteerscenario in de kasstroomberekening van de verhuurderheffing in jaar 15?

Bij het doorexploiteerscenario zijn er twee scenario’s voor de eindwaarde: een uitpondscenario en een verder doorexploiteren scenario.

In het geval van een eindwaarde op basis van een uitpondscenario, moet de tweede kapitalisatiefactor (K2) gebruikt worden.

Bij een eindwaarde op basis van een verder doorexploiteerscenario moet ook factor K2 gebruikt worden als de huur bij harmonisatie boven de liberalisatiegrens komt en dus geen verhuurderheffing verschuldigd is. In de gevallen dat de huur na aanpassing onder de liberalisatiegrens blijft, moet de factor K1 toegepast worden.

Hoe worden de vergelijkende cijfers voor 1-1-2015 en 31-12-2015 voor reguliere woningen in krimp- en aardbevingsgebied, studentenwoningen en extramurale zorgwoningen bepaald (‘a-typisch vastgoed’)?

Hieronder wordt aangegeven hoe de vergelijkende waarden voor atypisch vastgoed kunnen worden bepaald. Een corporatie kan er in overleg met taxateur en/of accountant voor kiezen om een afwijkende methodiek te hanteren. Sommige corporaties hebben op die manier al een afwijkende methodiek bepaald.

Indien de huursom van het atypische vastgoed meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt moet de full versie van het Handboek 2016 worden gebruikt, waarbij de corporatie kan kiezen om 1/3 deel van dit a-typische vastgoed extern te laten taxeren en voor het overige 2/3 deel zelf te taxeren, waarbij de taxateur een aannemelijkheidsverklaring moet afgeven. Een andere optie is om de gehele portefeuille a-typisch vastgoed extern te laten taxeren.

Vanwege de eisen die gesteld worden aan het getrouwe beeld (o.b.v. de wet) en de accountantsregelgeving in dit kader aan de jaarrekening, is het noodzakelijk dat de waarderingsmethode van deze woningen op 31-12-2016 consistent is met de waarderingsmethode per 31-12-2015 en 1-1-2015.  

Geen wijziging van de waarderingsmethode tussen 2015 en 2016: full-versie bleef full-versie

Als het atypische vastgoed voor de dVI 2015 (waardepeildatum 31-12 2015) op basis van de full versie was gewaardeerd, dan kan de corporatie de waarde per 1-1-2015 bepalen met het waarderingsmodel op basis van de vastgoeddata (`Q-component’) per 01-01-2015.  De gehanteerde parameters (‘P-component’) dienen ten opzichte van 31-12-2015 voor de waardebepaling per 1-1-2015 alleen te worden aangepast voor de feitelijke contracthuur en WOZ-waarde.

In overleg met de accountant kan ook een eenvoudigere benadering van de marktwaarde op 1-1-2015 worden gekozen, bijvoorbeeld door de waarde te bepalen met behulp van een indexering van de waarde op 31-12-2015 met de WOZ waardeontwikkeling.

Wel wijziging van de waarderingsmethode tussen 2015 en 2016: van basis naar full-versie

Als het atypische vastgoed op 31-12-2015 voor de DVI opgave gewaardeerd was met de basisversie en meer dan 5% van de huursom uitmaakt dan bepaalt de corporatie de vergelijkende waarde per 31-12-2015 respectievelijk per 01-01-2015 met het waarderingsmodel van 31-12-2016 op basis van de vastgoeddata (`Q-component’) per 31-12-2015, respectievelijk per 01-01-2015. De gehanteerde parameters (‘P-component’) dienen ten opzichte van 31-12-2016 voor de waardebepaling per 31-12-2015 en 1-1-2015 alleen te worden aangepast voor de feitelijke contracthuur en WOZ-waarde.

De taxateur geeft een verklaring af met de strekking dat de aldus berekende waardeontwikkeling van het a-typische vastgoed al dan niet aannemelijk lijkt, gegeven de ontwikkeling van de markt. Deze verklaring kan overigens nadrukkelijk niet worden beschouwd als een professionele taxatiedienst in de zin van de reglementen van het NRVT zoals dat bij de aannemelijkheidsverklaring ook niet het geval is. De taxateur doet geen uitspraak over de complexkenmerken en of de portefeuille een gelijke samenstelling kent. De verklaring is niet meer dan een indicatieve uitspraak dat de berekende waardeontwikkeling in lijn lijkt te zijn met de algemene markttendens.

De hierboven beschreven aanpak leidt in bijna alle gevallen tot een goede waardering op portefeuille niveau. Alleen in uitzonderlijke situaties zal hiervan geen sprake zijn en kan de taxateur een dergelijke verklaring niet afgeven. In die gevallen zal de corporatie in overleg met  taxateur en accountant een afwijkende methodiek moeten hanteren.

 

Geen wijziging van de waarderingsmethode tussen 2015 en 2016: basis-versie bleef basis-versie

Marktwaarde 1-1-2015 1-1-2016 31-12-2016
Waarderingsmethode   Basisversie toegepast t.b.v. dVI Basis-versie toegepast
Corporatie Waardeert met P*Q door de op 1-1-2015 geldende WOZ-waarde en contracthuur in te voeren in het waarderingsmodel. Waardering overnemen t.b.v. beginbalans 2016  
Taxateur n.v.t. n.v.t.  

 

Geen wijzigingen van de waarderingsmethode tussen 2015 en 2016: full-versie bleef full-versie

Marktwaarde 1-1-2015 1-1-2016 31-12-2016
Waarderingsmethode   Fullversie toegepast t.b.v. dVI Full-versie toegepast
Corporatie Waardeert met P*Q door de op 1-1-2015 geldende WOZ-waarde en contracthuur in te voeren in het waarderingsmodel. Waardering overnemen t.b.v. beginbalans 2016  
Taxateur n.v.t. n.v.t.  

 

Wel wijziging van de waarderingsmethode tussen 2015 en 2016: van basis naar full-versie

Marktwaarde 1-1-2015 1-1-2016 31-12-2016
Waarderingsmethode   Basisversie  Full-versie toegepast
Corporatie Waardeert met P*Q door de op 1-1-2015 geldende WOZ-waarde en contracthuur in te voeren in het waarderingsmodel 2016 met de door de taxateur toegepaste overige parameters Waardeert met P*Q door de op 1-1-2016 geldende WOZ-waarde en contracthuur in te voeren in het waarderingsmodel van 31-12-2016 met de overige parameters in de full-versie zoals toegepast door de taxateur  Waardering 2/3 o.b.v. parameters van taxateur voor invulling van de vrijheidsgraden in het waarderingsmodel 2016.
Taxateur   Verklaart dat de aldus berekende waardeontwikkeling van het a-typische vastgoed aannemelijk lijkt, gegeven de ontwikkeling van de markt.  

Waardering 1/3 full-versie + 2/3 aannemelijkheids-verklaring, of waardering van de gehele portefeuille

Hoe moeten de verhuurderheffing en de WOZ worden gedisconteerd?

Zowel verhuurderheffing als OZB moeten medio jaar gedisconteerd worden.

Het bepalen van de hoogte van de verhuurderheffing vindt plaats op basis een percentage en de WOZ-waarde primo het voorgaande jaar. Voor deze posten (verhuurderheffing en WOZ) wijkt de methode van indexeren af van die van verdisconteren.

Medio jaar verdisconteren is de modelmatige benadering die het beste aansluit bij de betalingsmomenten. OZB wordt in het algemeen in 10 maandelijkse termijn betaald of anders niet eerder dan in april van een jaar. De aangifte voor de verhuurderheffing kan op zijn vroegst op 1 juni van een jaar en betaling is uiterlijk eind september van een kalenderjaar.

Hoe moet de huur en de harmonisatie worden berekend voor het volgend jaar?

De berekening moet gesplitst worden in de eerste en tweede helft van een kalenderjaar. Het handboek berekent in paragraaf 5.2.11.1 de huur in 2017. Onbedoeld is daarbij buiten beschouwing gelaten, dat de huurstijging gelijk is aan de prijsinflatie van het voorafgaand jaar. Voorbeeld: De huurstijging 2018 voor zelfstandige woningen is 1,4%. Deze bestaat uit de prijsinflatie 2017 genoemd in tabel 1 (0,6%) en de opslag jaarlijkse huurstijging 2018 van tabel 17 (0,8%).

Dit voorbeeld berekent de huur voor 2018: De contracthuur niet geharmoniseerd is € 512,50 per maand. In de eerste 6 maanden van 2018 is 95% niet-geharmoniseerd. De huursom hiervoor is dan 95% * € 512,50 * 6 = € 2.921,25

  • 5% van de huur is geharmoniseerd tegen € 707 per maand. De huur van dit deel bedraagt daarmee: 5% * € 707 * 6 = € 212,10.

Tweede helft 2018:

  • De index voor de niet-geharmoniseerde huur van een zelfstandige woonruimte bedraagt over 2018  1,4% (0,6% van tabel 1 handboek= prijsinflatie 2017 +0,8% van tabel 17 Handboek=opslag 2018) . De huur per maand per 1 juli 2018 wordt € 519,68. In het doorexploiteer scenario muteert weer 5%. Daarmee is het percentage niet-geharmoniseerde woningen gelijk aan 90%. De huur voor dit deel bedraagt dan voor de tweede 6 maanden: 90% * € 519,68 * 6 = € 2.806,25
  • De markthuur ultimo 2017 en primo 2018 bedraagt € 714. De index over 2018 is gelijk aan 1,07%, de prijsinflatie. De markthuur ultimo 2018 is dan € 721,64 per maand. De markthuur medio is het gemiddelde van de huur primo en de huur ultimo: € 717,82. In de tweede zes maanden is 10% van de woningen geharmoniseerd. De huur van dit deel is gelijk aan 10% * € 717,82 * 6 is € 430,69.


De bruto huurinkomsten in 2018 zijn gelijk aan de som van deze vier bedragen: € 2.921,25 + € 212,10 + € 2.806,25 + € 430,69 = € 6370,29.

Hoe dient de vergelijkende waarde voor de jaarrekening in voorgaande jaren te worden bepaald?

De vergelijkende waarde op 31-12-2015 kan worden overgenomen van de opgaven voor de DVI, mits de waardering conform de dVi op een juiste datakwaliteit is gebaseerd.  (Voor het zgn. atypische vastgoed: reguliere woningen in krimp- en aardbevingsgebied, studentenwoningen en intramurale zorgwoningen geldt een andere regel, zie de betreffende Q&A).

Indien de corporatie de waarde voor 1-1-2015 nog niet bepaalde door middel van taxatie, dan kan  de corporatie de vergelijkende waarde per 1-1-2015 bepalen met het waarderingsmodel  op basis van de vastgoeddata (`Q-component’) per 01-01-2015.  De gehanteerde parameters (‘P-component’) dienen ten opzichte van 31-12-2015 voor de waardebepaling per 1-1-2015 alleen te worden aangepast voor de feitelijke contracthuur en WOZ-waarde.

In overleg met de accountant kan ook voor een eenvoudiger benadering van de marktwaarde op 1-1-2015  worden gekozen, bijvoorbeeld door indexering van de waarde op 31-12-2015 met de WOZ waardeontwikkeling.

Hiermee wordt invulling gegeven aan de in paragraaf 2.2 van het Handboek genoemde bepaling van de waarde per 31-12-2014. Omdat met deze eenvoudige en nauwkeurige methoden de waardeontwikkeling 2015 goed wordt benaderd, is ervoor gekozen om geen gebruik te maken van de in die paragraaf van het Handboek aangekondigde indexatie.  Er zal dan ook geen indexatiepercentage worden gepubliceerd.

Het handboek meldt voor BOG/MOG en intramuraal zorgvastgoed een verouderingsopslag gelijk aan 200% van de onderhoudskosten in jaar 15. Is dit anders dan bij woon- en parkeergelegenheden?

De term onderhoudskosten moet opgevat worden als de kosten van instandhouding in jaar 15. De 200% refereert aan de instandhoudingskosten zelf plus de 100% extra die meegenomen wordt als verouderingsopslag. De verouderingsopslag zelf is daarmee in strikte zin 100% van de instandhoudingskosten in jaar 15, of precies gezegd: de instandhoudingskosten medio jaar 15.

De behandeling van verouderingskosten bij BOG/MOG en intramuraal vastgoed wijkt niet af van de behandeling bij woon- en parkeergelegenheden.