Veelgestelde vragen - Definitie

Welke parameters moeten gebruikt worden voor het waarderen van woonwagenstandplaatsen? Zijn dit de parameters van reguliere woningen of van studentenhuisvesting?

Woonwagens en woonwagenstandplaatsen worden volgens de parameters van reguliere woningen gewaardeerd.

Met de actualisatie van het handboek 2016 worden alleen de kamergewijze verhuur (onzelfstandige eenheden), HAT-eenheden, containerwoningen en gebouwde studio’s via de parameters van studentenwoningen gewaardeerd.

Woonwagens en woonwagenstandplaatsen, woonschepen met ligplaatsen, en standplaatsen worden via de parameters van reguliere woningen gewaardeerd.

Wat is een reguliere opzegging; vallen sloop, verkoop en samenvoeging ook daaronder?

Onder reguliere opzeggingen vallen alleen huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden ontstaan.

Bij sloop, verkoop of samenvoeging is er dus geen sprake van reguliere omstandigheden.

Wanneer moet bij een complex rekening worden gehouden met sloop?

Met sloop moet rekening worden gehouden als op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2016 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is.

Publiekrechtelijk kan men denken een door bouw- en woningtoezicht onbewoonbaar verklaard complex waarvoor een sloopscenario door bestuursdwang / last onder dwangsom wordt gehandhaafd.

Privaatrechtelijk betekent een sloopplicht een kwalitatieve verplichting tot sloop die in de koopovereenkomst is vastgelegd en wordt bekrachtigd met een kettingbeding voor eventuele navolgende eigenaren.

Een bekendmaking (al dan niet aan huurders of gemeente) of een verleende sloopvergunning gelden op zichzelf nog niet als verplichting. Een nieuwe eigenaar kan immers afzien van de sloopplannen en overgaan tot renovatie, wederverhuur of anderszins.

Moeten voor studentencomplexen met daarin onzelfstandige kamers, één-kamer appartementen en meerkamerwoningen drie aparte rekenmodellen opgesteld worden?

Bij de waardering moet rekening worden gehouden met de volgende aspecten (zie het schema hierna):

  • Voor zowel onzelfstandige als zelfstandige studenteneenheden wordt in de basisversie verondersteld dat deze niet uitgepond worden en dat alleen het doorexploiteerscenario van toepassing is (zie paragraaf 5.2.18). De parameters voor studenteenheden gelden daarbij voor beide typen.
  • In de full-versie kan alleen voor de zelfstandige studenteneenheden worden afgeweken van de verplichte doorexploitatie, dan mag op aangeven van de externe taxateur ook een uitpondscenario worden gekozen. Dit geldt natuurlijkerwijs niet voor de onzelfstandige studenteenheden, deze kunnen immers niet uitgepond worden.
  • Meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd aan een student, dienen via het waarderingsmodel van MGW danwel EGW te worden gewaardeerd. Deze gedragen zich immers op basis van het huurcontract als MGW of EGW (zie Bijlage 10 bij definities studenteenheden).

Het waarderingshandboek heeft geen eis hoe met deze aspecten rekening moet worden gehouden. Een mogelijkheid is het gebruik van aparte rekenmodellen. Een andere mogelijkheid is het gebruik van één rekenmodel waarin deze aspecten leiden tot een andere berekeningsmethodiek.

Hoe moet huurderving worden meegenomen die het gevolg is van aanvangsleegstand?

Onder huurderving oninbaar vallen alleen de huur en andere kosten die door wanbetaling, tijdelijke leegstand, oninbare servicekosten, doorlopende servicekosten tijdens leegstand ten laste van eigenaar of anderszins niet zijn te incasseren. Deze huurderving wordt opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor de gehele DCFperiode.

Bij aanvangsleegstand moet 1% van de markthuur als “negatieve” huurinkomsten worden meegenomen.