Veelgestelde vragen - Daeb

Wat zijn de regels voor dienstverlening binnen de corporatie (tussen DAEB-tak en niet-DAEB-tak) en tussen de corporatie en dochters?

De DAEB-tak mag diensten verlenen aan de niet-DAEB-tak, en vice versa. Kosten en opbrengsten die direct samenhangen met DAEB-activiteiten dan wel niet-DAEB-activiteiten moeten volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak worden toegerekend. Voor indirecte kosten en opbrengsten dienen verdeelsleutels te worden gebruikt. Uitgangspunt daarbij moet zijn dat de kosten en opbrengsten worden toegedeeld aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak naar de mate waarin zij op DAEB-activiteiten respectievelijk niet-DAEB-activiteiten betrekking hebben. Indien een dergelijke koppeling niet kan worden gemaakt, kan de toedeling plaatsvinden op basis van een naar rato-benadering, bijvoorbeeld in de verhouding tussen DAEB- en niet-DAEB-vastgoed. De uitgangspunten en verdeelsleutels op basis waarvan de toedeling plaatsvindt, moeten duidelijk zijn vastgelegd. Corporaties mogen na een markttoets in de niet-DAEB-tak woongerelateerde diensten verlenen aan huurders van derden, zijnde niet-toegelaten instellingen, dus ook aan huurders van een (juridisch gesplitste) dochter. De dochter mag wel diensten verlenen aan huurders van de corporatie.

Beoogd is om bij eerste wijziging van de Woningwet toe te staan dat corporaties elkaar diensten in het kader van de bedrijfsvoering mogen leveren.

Wat zijn de criteria op grond waarvan een parkeerplaats/garagebox/berging als DAEB of niet-DAEB geldt? In hoeverre zijn dit dezelfde criteria die bepalen of sprake is van een BTW-plichtige verhuring of niet?

Gekoppeld aan een DAEB-huurcontract is het DAEB, aan een niet-DAEB-huurcontract niet-DAEB. Bij een los contract (zonder dat een woning gehuurd wordt) is een parkeerplaats/garagebox/berging altijd niet-DAEB. De verhuur kan buiten de btw-heffing blijven als deze nauw samenhangt met de verhuur van een woning:

  • de parkeerplaats/garagebox/berging en de woning of het vrijgestelde verhuurde pand deel uitmaken van één gebouwencomplex, en
  • beide zaken door dezelfde eigenaar aan dezelfde huurder worden verhuurd.

In alle andere gevallen is btw-plicht van toepassing (21%), maar ook vooraftrek. Bergingen zijn vrijgesteld van btw indien de berging niet kan worden gebruikt als parkeerruimten voor voertuigen en luchtvaartuigen, of als lig- en bergplaatsen voor boten, met uitzondering van de verhuur van ligplaatsen voor woonboten.

Ons advies is een parkeerplaats, garagebox of berging altijd als niet-DAEB te classificeren. De ene keer zal hij aan een huurcontract gekoppeld zijn, daarna weer niet en los verhuurd worden. Na scheiding zal elke overdracht tussen de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak een transactie tegen marktwaarde moeten zijn. Dat wordt op deze manier voorkomen.

Wanneer zijn woningen met een huur boven de liberalisatiegrens toch nog DAEB?

Indien de woning bij aanvang van het huurcontract een huur had onder de liberalisatiegrens. Dit betreft dus woningen die met een niet-geliberaliseerd contract worden verhuurd, maar wel een huurprijs boven de liberalisatiegrens hebben als gevolg van het in de loop der tijd boven de liberalisatiegrens uitgroeien van de huurprijs. Ook deze woningen mogen in de DAEB-tak worden ondergebracht.

Waar liggen exact de grenzen wat wel of niet onder ‘leefomgeving’ of ‘woongenot’ gerekend mag worden als het gaat om veiligheid, welzijn, gezondheid en hygiëne?

Corporaties mogen investeren in leefbaarheid. Woonmaatschappelijk werk (met inbegrip van het leveren van een bijdrage aan uitvoering van achter-de-voordeur-programma’s onder verantwoordelijkheid van andere maatschappelijke organisaties) is uitsluitend toegestaan als het de huurders van de woongelegenheden van de corporatie betreft. De achter-de-voordeur-problematiek kan samenhangen met welzijn, gezondheid of hygiëne van de huurders. De aanleg en onderhoud van kleinschalige infrastructuur in de directe nabijheid van woongelegenheden of andere onroerende zaken van de corporatie en bijdragen aan de uitvoering van plannen ter bevordering van een schone woonomgeving, ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de veiligheid, is toegestaan als dit ten goede komt aan eigen huurders én bewoners van verkochte voormalige corporatiewoningen. De woonomgeving betreft dus de ruimte die direct grenst aan de eigen woningen en gebouwen dan wel de verkochte woningen. ‘Woongenot’ is subjectief. De corporatie kan optreden na klachten over de verstoring van het woongenot van haar huurders én in geval het verkochte woningen betreft. De openbare ruimte is nadrukkelijk het terrein van de gemeente, de algemene veiligheid is het terrein van de politie.

Waar is het maximum van 125 euro leefbaarheidsuitgaven per DAEB-woongelegenheid op gebaseerd?

Het bedrag van maximaal 125 euro per woongelegenheid ligt iets boven  de gemiddelde leefbaarheidsuitgaven in 2012 en 2013 volgens de cijfers uit de Verantwoordingsinformatie (dVi) en op basis van de daar gehanteerde definitie. Die definitie geldt voor alle corporaties. Bij de aanpassing van de dVi zullen ook de definities voor investeren in leefbaarheid worden aangepast op het besluit.

Op basis van de dVi is in 2013 het rapport opgesteld ‘Presteren Woningcorporaties. Volkshuisvestelijke prestaties verslagjaar 2012’, (Companen, Advies voor Woningmarkt en Leefomgeving, november 2013) en in 2014 het rapport ‘Volkshuisvestelijk Presteren van Woningcorporaties in 2013’, (ABF Research, december 2014). In deze rapporten komen respectievelijk de volgende gemiddelde bedragen per verhuureenheid naar voren: 2012 105 euro, 2013 112 euro. Companen heeft over 2012 aangegeven dat in de G4 en in de G27 hogere gemiddelde bedragen werden besteed (respectievelijk 146 en 136 euro). Gezien het uitgangspunt dat de toegestane leefbaarheidsactiviteiten zullen worden beperkt, volstaat het gemaximeerde bedrag van 125 euro per woongelegenheid. Onder dit plafond kunnen corporaties al naar gelang de lokale omstandigheden inspelen op de gevraagde diversiteit. In de wet is niet voorzien dat corporaties een hoger gemiddeld bedrag mogen besteden, ook niet in gemeenten met veel achterstandswijken. Corporaties kunnen in overleg met gemeenten prioriteiten stellen binnen een tijdsperiode of naar wijken. Het is de bedoeling dat onder andere gemeente, politie en andere maatschappelijke organisaties taken oppakken die primair bij hun competentie horen, maar die in het verleden geheel of gedeeltelijk door corporaties zijn opgepakt. 

Mogen corporaties, in samenwerking en verbinding met andere partijen, extra aan leefbaarheid doen ter voorkoming van radicalisering?

De taken van een corporatie liggen primair op het terrein van het wonen. Investeren in leefbaarheid hoort daarbij als het gaat om het bestrijden van overlast, een schone woonomgeving en veiligheid. Daarnaast mag de corporatie bijdragen aan woonmaatschappelijk werk, bijvoorbeeld via de achter-de-voordeuraanpak. Als op deze wijze kan worden bijgedragen aan het voorkomen van radicalisering, dan is dat een taak voor corporaties. Daarbij is echter nadrukkelijk aan de orde dat andere maatschappelijke organisaties een primaire taak hebben in het oplossen van deze problematiek. De corporatie draagt daar alleen aan bij.

Mogen corporaties energie leveren bij gemengde complexen, zoals met WKO-installaties, indien een deel van de woningen is verkocht aan voormalige huurders?

In de Memorie van Toelichting bij de wet is aangegeven dat corporaties in verband met het verduurzamen van de voorraad en het leveren van een bijdrage aan duurzaamheid in het algemeen, voorzieningen aan hun woningen mogen aanbrengen waarmee op een duurzame manier voorzien kan worden in het energiegebruik in de woning (zonnepanelen, grondwarmtepompen, warmte-koude opslaginstallaties e.d.). Dit mag ook als deze in, op of aan gebouwen zijn aangebracht in de buurt van het woningbezit. Het leveren van dergelijke diensten is ingeperkt tot voorzieningen in of nabij de woningen van corporaties. Dit impliceert ook woningen in uitgeponde complexen.

Mogen corporaties energie leveren bij een nieuw te bouwen gemengd appartementencomplex (huur en koop), zoals met WKO-installaties?

Voor de bouw van de koopwoningen is een markttoets aan de orde. Als in het gemengde complex zowel DAEB- als niet-DAEB-woningen (koop of huur) zitten, mag de corporatie de WKO-installatie zonder markttoets (laten) plaatsen. De kosten worden naar rato omgeslagen over DAEB- en niet-DAEB-woningen.

Mag je voor de toepassing v.d. passendheidsnorm uitgaan van het actuele inkomen, als dat boven de inkomensgrens van de huurtoeslag ligt, terwijl het inkomen van een jaar geleden daar nog onder lag en zo ja, vanaf wanneer mag dit worden toegepast?

Ja, er is een wijziging van het Btiv 2015 in voorbereiding die het mogelijk maakt om voor de passendheidsnorm bij een inkomensstijging op verzoek van de huurder uit te gaan van het actuele inkomen, als dat hoger is dan de huurtoeslaginkomensgrens. Deze wijziging, die bijdraagt aan het tegengaan van goedkoop scheefwonen, zal naar verwachting ingaan per 1 juli 2016 en voor dit onderdeel terugwerken tot 1 januari 2016.

De terugwerkende kracht wordt verleend om deze bepaling ook nu al te kunnen toepassen, vooruitlopend op de formele inwerkingtreding. Woningcorporaties die van de mogelijkheid om vooruit te lopen op deze wijziging van het Btiv gebruik maken en ook nu al op verzoek van de huurder uitgaan van een gestegen actueel inkomen, behoeven niet te vrezen voor sancties als de wijziging onverhoopt geen doorgang zou vinden en specifiek daardoor de passendheidsnorm van 95%  in 2016 niet zou worden gehaald.

Daarbij dienen de voorwaarden voor toepassing van deze maatregel, zoals die zijn vermeld in het ontwerpbesluit tot wijziging van het Btiv 2015, artikelen I. (wijziging artikel 56, 6e lid nieuw, onder b.) en artikel S (herziene bijlage 5) wel te worden nageleefd; voor deze voorwaarden: zie ook hier.

Is een gymzaal die behoort bij een basisschool ook DAEB?

Ja, een gymzaal als onderdeel van een basisschool is ook een DAEB-activiteit. De voorwaarde daarbij is dat investeringen in basisscholen als “renderende plannen” kunnen worden beschouwd.

Pagina's