U bent hier

Validatie marktwaarderingen

Bij deze vragen wij uw medewerking voor het aanleveren van gegevens t.b.v. de validatie en actualisatie van het Handboek marktwaardering in 2017. Deze uitvraag op basis van vrijwilligheid is alleen op u van toepassing indien u voor de jaarrekening 2016 de full versie van het Handboek heeft toegepast voor de waardering van (delen van) uw portefeuille. Heeft u volledig de basisversie van toegepast, dan is deze uitvraag voor u niet van toepassing.

Achtergrond

Vanaf 2016 dient u voor de jaarrekening jaarlijks uw vastgoed in exploitatie te waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. In het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (bijlage 2 RTIV) is vastgelegd dat u voor deze waardering kunnen kiezen uit een basisversie (waardering volgens het handboek met de daarin beschreven normbedragen) en een full versie (waardering met een afwijkingsmogelijkheid van de normbedragen op benoemde vrijheidsgraden en ondersteuning van een externe taxateur). Daarnaast geldt dat toepassing van de full versie verplicht is in de volgende situaties:

  • Indien de huursom van reguliere woningen in krimp- of aardbevingsgebieden, studentenwoningen en extramurale zorgwoningen meer dan 5% uitmaakt van de huursom van de corporatie
  • Indien de huursom van bedrijfsmatig, maatschappelijk, intramuraal zorgvastgoed, niet-reguliere woningen en exoten tezamen meer dan 5% uitmaakt van de huursom van de corporatie

Om te borgen dat het waarderingshandboek jaarlijks blijft leiden tot een waardering van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd en periodiek gevalideerd, zo ook in 2017. Dit jaar wordt tevens bezien of en op welke wijze de waardering van a-typisch vastgoed met een basisversie mogelijk is.

Validatie

De validatie betreft een vergelijking van de marktwaardes die door toepassing van de full versie zijn verkregen met de marktwaardes die door toepassing van de basisversie worden verkregen. Voor het maken van deze vergelijking vragen wij u om de onderliggende gegevens van uw full versie waarderingen te verstrekken. Met deze gegevens zal een door ons te selecteren onderzoeksbureau een basisversie waardering reproduceren en deze vergelijken met uw full waardering. Op basis van de vergelijking van meerdere portefeuilles wordt vastgesteld of de basisversie voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed tot een aannemelijke marktwaarde leidt. Waar nodig en mogelijk zullen de bevindingen uit de validatie leiden tot aanpassingen in een geactualiseerde versie van het handboek welke rond oktober 2017 wordt gepubliceerd.

Actualisatie

De actualisatie betreft een update van de markttechnische parameters in het handboek naar prijspeil 31-12-2017 en een controle van geüpdate marktwaardes aan de algehele marktontwikkeling. Voor het uitvoeren van deze controles vragen wij u om de onderliggende gegevens van uw full versie waarderingen te verstrekken. Met deze gegevens zal een door ons te selecteren onderzoeksbureau een basisversie waardering reproduceren met geüpdate parameters en deze vergelijken met de marktontwikkelingen.

Naast de jaarlijkse actualisatieslag zal in 2017 worden getracht om voor  deelportefeuilles waarvoor geen basisversie waardering beschikbaar is (reguliere woningen in krimp- en aardbevingsgebieden, studentenwoningen en extramurale zorgwoningen) een basisversie waardering te maken. Daarvoor zijn er voldoende gegevens van vergelijkbare complexen nodig waarvan de waarderingsgegevens overeenkomen. Ook van deze (deel)portefeuilles ontvangen wij daarom graag uw full versie waarderingen.

Gegevensbehoefte

Gezien het belang van een actueel en betrouwbaar handboek vragen wij u gegevens van uw full versie waarderingen aan ons toe te zenden. Via de dVi is informatie beschikbaar omtrent de marktwaarde op het niveau van de corporatie. Aanvullend daarop is er behoefte aan informatie omtrent de onderliggende gegevens op VHE- danwel complexniveau met als peildatum 31 december 2016.

De meeste softwarepakketten kunnen eenvoudig een export maken van de onderliggende waarderingsgegevens op VHE niveau. De bijlage geeft aan welke gegevens zoal in dit exportbestand moeten zitten voor de analyse van de marktwaarderingen. In de meeste gevallen is het derhalve voldoende om de exportbestanden aan te leveren.

Zie het pdf-bestand Gegevensopvraag of het Exceldocument Gegevensopvraag als nadere specificatie van de gevraagde gegevens.

Aanlevering

De gegevens kunnen toegeleverd worden bij voorkeur in Excel (of een ander gangbaar formaat, bijvoorbeeld een CSV-bestand). Voor vragen of opmerkingen en voor toezending van de gegevens, kunt u een email sturen naar postbusmarktwaardering@minbzk.nl of kunt u contact opnemen met Anke Sieverink (06-11619059)

Graag verzoeken wij u de gevraagde gegevens zo snel mogelijk toe te sturen, doch uiterlijk voor 7 juli 2017. Van belang is immers dat het handboek (en de daaraan verbonden procedures) zo snel mogelijk gepubliceerd kan worden.

Mogelijk wordt u na aanlevering van uw gegevens nog benaderd door één van de door ons te selecteren onderzoeksbureaus indien zij vragen hebben bij de aangeleverde gegevens. Mocht u hier vragen of opmerkingen bij hebben, kunt u dit eveneens doorgeven via bovenstaande contactgegevens.

Vertrouwelijkheid

De door u te leveren informatie zal zorgvuldig en vertrouwelijk behandeld worden. De informatie wordt enkel gebruikt voor het project handboek marktwaardering en zal niet te herleiden zijn uit publicaties.

Ten slotte

Wij danken u alvast voor uw medewerking.