Verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning

Bij verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning moet de waarde worden aangehouden zoals vermeld in de meest recente WOZ-beschikking of moet de waarde worden vastgesteld aan de hand van een gevalideerd taxatierapport, waarbij de taxatie gebaseerd is op de leegwaarde (marktwaarde vrij van huur en gebruik). Bij de verkoop van opknapwoningen geldt de methodiek van residuele waarde (de leegwaarde na renovatie minus de renovatiekosten).

Een woningcorporatie kan een huurwoning verkopen aan een natuurlijke persoon (bijvoorbeeld aan de zittende huurder of bij mutatie). Wanneer de nieuwe eigenaar er zelf gaat wonen (bewoning door een bloed- of aanverwant in de eerste graad van de koper die zelf in de woning gaat wonen geldt ook als 'eigen bewoning') dan gelden de volgende verkoopvoorwaarden:

  1. Wanneer de woningcorporatie verkoopt tegen een prijs van ten minste 90% van de WOZ-waarde of getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is vooraf geen toestemming van de Autoriteit Woningcorporaties nodig. Uiteraard vindt door middel van het financiële jaarverslag wel verantwoording achteraf plaats.
  2. Wanneer de woningcorporatie verkoopt tegen een prijs die lager is dan 90%, maar tenminste 50% bedraagt van de WOZ-waarde of getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, dan gelden voorwaarden. Deze voorwaarden worden vastgelegd in het koopcontract. Hierbij gelden minimaal de volgende voorwaarden:
  • De voorwaarden gelden in ieder geval voor een periode van 10 jaar na het moment van eigendomsoverdracht. In de koopovereenkomst kan echter ook een langere periode dan 10 jaar worden vastgelegd.
  • Bij een dergelijke verkoop onder voorwaarden dient de verleende korting altijd te worden terugbetaald aan de corporatie. Voor de eerste 10% is dit echter niet verplicht. In de koopovereenkomst kan binnen deze voorwaarden nader worden bepaald welk deel van de korting terugbetaald moet worden.
  • Daarnaast dient de woningcorporatie mee te delen in de waardeontwikkeling van de woning. Hierbij vindt een verrekening plaats gebaseerd op het verschil tussen 100% van de WOZ-waarde of getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik ten tijde van initiële verkoop door de woningcorporatie en de waarde op het moment van latere doorverkoop door de eigenaar-bewoner. Het percentage van de waardeontwikkeling dat bij doorverkoop ten goede of ten laste komt van de woningcorporatie bedraagt anderhalf keer het verleende kortingspercentage ten tijde van initiële verkoop door de woningcorporatie, met een maximum van 50%.

Kijk hier voor een tabel met rekenvoorbeelden <<link: zie regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, pagina 98>>.

Indien de korting op de WOZ-waarde of getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik tussen de 10% en 25% bedraagt, dan is de deling in de waardeontwikkeling met de corporatie niet verplicht als het inkomen van de kopers lager is dan € 38.950 (prijspeil 2015). In de koopovereenkomst kan binnen deze voorwaarden nader worden bepaald hoe de deling in de waardeontwikkeling plaatsvindt bij verkopen.

3. Wanneer de woningcorporatie verkoopt tegen minder dan 90% van de waarde, maar wil afwijken van de regels zoals hierboven (punt 2) beschreven, dan is altijd toetsing door de Autoriteit woningcorporaties vereist.