Gereguleerde woningen

Bij gereguleerde woningen gaat het om woningen die op basis van de waardering van de kwaliteit altijd tot de sociale huursector blijven behoren, omdat ze op grond van het woningwaarderingsstelsel niet voldoende punten behalen om geliberaliseerd te mogen worden. Bij een complex woningen geldt dat het gehele complex tot de gereguleerde woningen behoort wanneer tien procent of meer van het aantal woningen in het complex beneden puntengrens blijft om geliberaliseerd te mogen worden.

In het verkoopproces van gereguleerde woningen gelden de volgende stappen:

  1. Voordat de woningcorporatie een sociale huurwoning daadwerkelijk aan een derde mag verkopen, moet ze deze eerst gedurende ten minste vier weken te koop aanbieden aan de zittende huurder tegen maximaal 100% van de WOZ-waarde of getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Aanbieding aan andere toegelaten instellingen en in het openbaar aan andere gegadigden in Nederland is eveneens verplicht en mag gelijktijdig plaatsvinden met de aanbieding aan de zittende huurder.
  2. Bij vervreemding van blijvend gereguleerde woongelegenheden aan derden dient naast de gemeente ook de betrokken bewonersorganisatie haar zienswijze gegeven te hebben. Deze zienswijze moet in beginsel positief zijn en minimaal betrekking hebben op de te verkopen adressen en de koper. De toegelaten instelling moet motiveren waarom zij voornemens is de woningen aan een derde te verkopen. Het enkele argument dat een derde een hogere koopprijs biedt dan andere toegelaten instellingen is onvoldoende. Indien de woningcorporatie de sociale huurwoning wenst te verkopen aan een derde, dient zij te motiveren waarom zij voornemens is de woongelegenheden niet aan de zittende huurders of aan een andere toegelaten instelling te vervreemden. Het enkele argument dat een derde meer biedt, biedt geen inzicht in de meerwaarde voor de volkshuisvesting en betreft onvoldoende motivatie.
  3. Nadat het aanbiedingsproces is doorlopen en er hebben zich geen zittende huurders of toegelaten instellingen hebben gemeld, komt de derde partij voor de woningen in aanmerking. De Autoriteit Woningcorporaties beoordeelt daartoe de integriteit van de beoogde koper. De koper zelf vraagt een Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG) aan en verstrekt deze aan de woningcorporatie. Een VOG is niet nodig voor pensioenfondsen (onder toezicht van De Nederlandsche Bank) en voor gemeenten die woningen willen kopen van een verkopende woningcorporatie. Daarnaast kan de Autoriteit Woningcorporaties het noodzakelijk achten om ten aanzien van de beoogd koper een Bibob-procedure te doorlopen.
  4. Vervolgens is het aan de gemeente om haar zienswijze te geven op de voorgenomen verkoop. Deze zienswijze dient in beginsel positief te zijn. Bij verkoop van gereguleerde woningen is ook de zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie benodigd.
  5. Tot slot moet de koper van de woongelegenheid een verklaring omtrent sociaal verhuurgedrag tekenen, die onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. Een dergelijke verklaring borgt de belangen van de huurders.

NB. Deze stappen gelden niet wanneer de woningcorporatie van plan is de sociale huurwoningen te verkopen aan een partij waarvan zij zelf ten minste 5% van de aandelen bezit.

De Autoriteit woningcorporaties kan instemmen met de verkoop aan de derde indien:

  • de woning tegen ten minste 100% procent van de leegwaarde of WOZ-waarde wordt verkocht bij leegstand.
  • de woning tegen ten minste 100% van de residuele waarde wordt verkocht bij opknapwoningen.
  • de woning tegen ten minste 75% van de leegwaarde of de WOZ-waarde wordt verkocht wanneer de woning verhuurd is.
  • de woning wordt verkocht tegen een prijs die lager ligt dan 75% van de getaxeerde leegwaarde of WOZ-waarde, maar de Autoriteit woningcorporaties deze prijs als redelijk beoordeelt. Voor deze beoordeling maakt de Autoriteit woningcorporaties gebruik van de methodiek die de Belastingdienst toepast voor de bepaling van de waarde van verhuurde woningen (de leegwaarderatio). Indien de woning wordt verkocht tegen een prijs die lager ligt dan 75% van de getaxeerde leegwaarde of WOZ-waarde, gelden er bovendien aanvullende voorwaarden. Zo moet de woongelegenheid ten minste zeven jaar na de eigendomsoverdracht voor verhuur bestemd blijven. Tevens geldt dat tot 30 jaar na de eigendomsoverdracht de eventuele winst bij uitponding evenredig moet worden verdeeld tussen de woningcorporatie en de derde die de woongelegenheden uitpondt.