U bent hier

Scheiden en splitsen (afgerond)

Op 7 april 2016 vond in Den Haag het WoON-congres 2016 plaats over de woonbehoefte van Nederland. Een van de workshops daar draaide om scheiden en splitsen. Reden voor het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties om een open dialoogronde over ditzelfde onderwerp te houden. Tijdens twee rondes kon u via deze website van de Woningwet uw ervaringen, wensen en ideeën delen. Tijdens de eerste ronde waren we benieuwd hoe jullie ervoor zorgen dat het scheidingsvoorstel bij de lokale opgave past. Vragen daarbij waren:

  • Wat doen jullie op dit moment met scheiden en splitsen?
  • Waar lopen jullie tegenaan?
  • Wat hebben jullie nodig?

Deze dialoog is gesloten, u kunt niet meer reageren. Zie hieronder de reacties.

< Terug naar dialoogoverzicht

Reacties

De Woningwet zorgt ervoor dat het vermogen van woningcorporaties wordt gebruikt voor betaalbare woningen voor de doelgroep. Maar ook het verkopen van woningen voor nieuwe eigen investeringen voor de doelgroep, of het mogelijk maken dat een middenhuursegment wordt ontwikkeld, is volkshuisvesting. Volkshuisvesting en de rol van woningcorporaties zijn niet statisch, maar veranderen mee met de behoeften en mogelijkheden.

Scheiden en splitsen bepaalt het toekomstperspectief voor de corporatie. Welke rol die speelt in de lokale situatie. Huurders en gemeenten kunnen dit voorstel van de corporatie door hun zienswijze beïnvloeden. Het is een cruciaal en strategisch moment waarop de inrichting van de lokale woningmarkt kan worden bepaald.

Als een goede woning met een huurder erin naar de niet-DAEB-tak gaat, is dat geen verlies voor de volkshuisvesting. Het betekent alleen dat voor die woning privaat kapitaal moet worden aangetrokken, en er middelen vrijkomen voor betaalbare woningen voor de doelgroep. Dat is juist winst.

Ook wordt het gemakkelijker om een middenhuursegment te laten ontstaan. Er is bij mensen met een iets ruimere beurs veel behoefte aan huurwoningen, terwijl zij op grond van hun inkomen buiten de doelgroep van corporaties vallen. Het zou goed zijn als gemeenten en huurdersorganisatie ook die kant van het verhaal laten meewegen in hun zienswijze. Zo komt er meer kapitaal beschikbaar voor de volkshuisvesting en ontstaat er meer verscheidenheid in aanbieders en aanbod.

In januari hebben woningcorporatie Domijn, de gemeente Haaksbergen en de huurdersvereniging Haaksbergen de prestatieafspraken getekend. Op dit moment oriënteren wij ons op scheiden of splitsen van daeb- en niet daeb-activiteiten en ook daar hebben wij de lokale partijen bij nodig.

In eerste instantie denken wij aan een juridische splitsing, maar uiteraard willen wij dat nog verder onderzoeken. Daarom vinden wij de open dialoog hierover erg waardevol. Wie weet komen er slimme oplossingen en inzichten naar voren die we zelf nog niet hebben bedacht.

Een eerste opzet voor deze splitsing is voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Nu willen we ook graag met onze huurderskoepel en de betrokken gemeenten om tafel om hierover na te denken. Zo hebben wij bijvoorbeeld wel een idee wat onze volkshuisvestelijke opgave is, maar we weten nog niet of onze gesprekspartners dat ook zo zien. En welke keus het beste past bij onze portefeuillestrategie. Ook gaan wij graag met BZK en anderen online in gesprek om erachter te komen waarom corporaties een keuze hierin hebben. Maar ook welke meerwaarde die keuze biedt en wat daarvan de voor- en nadelen zijn als je die koppelt aan de volkshuisvestelijke opgave. Ook willen we weten of externe partijen wel zitten te wachten op een juridische splitsing van daeb- en niet daeb-activiteiten.

Verder zijn we uiteraard erg benieuwd naar ervaringen van andere corporaties, huurdersorganisaties en gemeenten met dit traject. Het antwoord op deze vragen helpt ons om een goed afgewogen keuze te maken.

Huurdersorganisaties dienen in de loop van 2016 een zienswijze in over het scheidingsvoorstel daeb/niet-daeb van de corporatie. Daaraan voorafgaand gaan zij de dialoog aan met de corporatie over de doelen en de strategie die de corporatie met haar voorraad gaat nastreven. De Woonbond wil huurdersorganisaties daarbij gaan ondersteunen met informatie en adviezen over de mogelijke keuzes.

Wij willen daarbij huurdersorganisaties sterker maken en voorkomen dat de keuzes vooral op technocratische gronden worden gemaakt. De prikkels om ook niet geliberaliseerde woningen naar het niet-daeb deel te brengen, zijn groot. Niet alleen brengt dat op termijn meer huur op, het verlaagt ook de kosten voor de verhuurdersheffing. Voorkomen moet worden dat dit soort prikkels leidend worden voor de keuzes die de corporatie maakt bij het bepalen van de doelgroep en de bijpassende voorraad.

Het gaat om het maken van de keuzes voor doelgroep en streefvoorraad. Voor wie is de corporatie? En wat beschouwen wij als een passende huur en woning voor de verschillende huishoudens uit de doelgroep? In die visie kunnen bijvoorbeeld ook prima gezinnen vallen met een inkomen boven de huidige inkomensgrenzen, die toch met recht en reden aanspraak kunnen maken op een huur onder de liberalisatiegrens.

Daarvoor mag én moet dan ook gekozen worden. Scheiding, maar zeker splitsing, kan leiden tot weglek van sociaal kapitaal. Recent bleek weer dat de vraag naar sociale huisvesting veel groter is dan het aanbod. Eenmaal gesplitst naar de niet-daebtak is en hoort een woning niet tot de sociale voorraad. Het is dus van groot belang dat huurdersorganisaties hierbij zorgvuldig kiezen.

De visie op de volkshuisvestelijke opgave van de corporatie moet leidend zijn voor de zienswijze van de huurdersorganisatie. Hierover nadenken past geheel bij de nieuwe taken die huurdersorganisaties hebben gekregen bij invoering van de Woningwet. De Woonbond ziet het als haar taak om huurdersorganisatie daarbij te ondersteunen.

Beetje jammer dat Erik Jan van Kempen in zijn bijdrage niet vermeld dat het niet de taak van een corporatie is om een middensegment van woningen te voorzien. De grenzen zijn juist ontstaan omdat onder andere investeerders menen dat corporaties zich moesten beperken zodat zij een boterham konden verdienen aan de midden sector. Een huurder laten promoveren van huurder naar koper in zijn eigen woning is veelal al mogelijk. Betaalbaar verhuren in de midden sector is ook financieel al goed rendabel. Daar zijn de woningen, die toch al schaars zijn voor de betaalbare sector met een te lage grens qua inkomen, te schaars voor. Als het Rijk wil dat er meer voor de middeninkomens gebouwd moet worden kunnen ze echt terecht bij die instanties die daarvoor bedoeld zijn. Verkoop van woningen aan investeerders of het beheer van woningen in de vrije sector is geen corporatie taak. Het kan leiden tot vreemde keuzes bij een corporatie. Die hebben teveel baat bij het verhuren van dure huurwoningen. Verkeerde prikkel. Het smoesje dat daardoor weer gebouwd kan worden voor de sociale sector met dat verkregen geld door verkoop moeten we niet intrappen. Als het Rijk vindt dat daar dat geld voor gebruikt kan worden gooit men zelf veel maatschappelijk geld weg. Beter is de verhuurderheffing afschaffen als het Rijk vindt dat er gebouwd moet worden in de sociale sector. Van de huuropbrengsten kunnen corporaties beslist nog bouwen als er niet een verhuurderheffing dat nadelig beinvloedt. Wat mij betreft dient de woningvoorraad van de corporaties allemaal binnen Daeb vallen. Uitzonderingen kunnen bijv zijn: bedrijfsgebouw van de corporatie of verzorgingshuizen.

Consultaties

Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (afgerond)

 

Vastgoed voor de Buurt (afgerond)


Scheiden en splitsen (afgerond)


Huurdersparticipatie (afgerond)

Blijf op de hoogte!

Wilt u een e-mail krijgen als er nieuwe reacties worden geplaatst? Login, klik onderaan deze pagina op ‘Abonneer’, vink ‘Inschrijven op deze pagina’ aan en klik op ‘Opslaan’.